در این مقاله به بررسی حقوق ثبت اسناد و املاک و معاملات ملکی خواهیم پرداخت و در این مورد به روش های عقد قرارداد و ثبت معاملات می‌پردازیم. در ضمن برای آشنایی بیشتر با حقوق ثبت اسناد و املاک شما را با کارشناس رسمی دادگستری ثبتی آشنا خواهیم کرد.

در ثبت قرارداد ها آن چه اهمیت بیشتری دارد نحوه صحیح و بدون نقص اسناد و املاک در دفاتر رسمی ثبت اسناد کشوری است تا در آینده شبهه‌ای برای معامله پیش نیاید. در این راه باید به حقوق ثبت اسناد و املاک آگاهی داشته باشیم و آشنایی با حقوق ثبت اسناد و املاک بسیار ضروری است.

در قوانین ثبت اسناد ذکر شده که مالکیت هر کس به غیر از صاحب سند ثبت شده بر املاک غیر قابل قبول است و بر این اساس انتقال سند به فرد دیگری موجب سلب مالکیت خود خواهد شد.

در عقد قراردادهای املاک الزاما باید همه مفاد قرارداد در دفتر ثبت اسناد ثبت شود و در غیر این صورت اگر فردی ادعای مالکیت کند یا بعد از قرار داد فروشنده یا خریدار ادعایی در مورد قرار داد داشته باشد، قرارداد از اعتبار زیادی برخوردار نیست و دادگاه مرجع اصلی تصمیم گیری خواهد شد. از این رو اکیدا توصیه خواهد شد که در ثبت قرار داد ها دقت لازم را داشته باشید.

در مقابل اسنادی که رسمی شده اند و در دفاتر رسمی به ثبت رسیده اند، انکار قرارداد و ادعایی مبنی بر اشکال در قرارداد غیر قابل قبول خواهد بود. در حالی که برعکس در مواردی که ثبت قرارداد به صورت رسمی شکل نگرفته طرفین قرارداد می‌توانند ادعای جعل سند و یا ادعای جعل امضا کنند و از این دست مشکلات برای طرفین پیش خواهد آمد.

به عنوان مثال امکان این وجود دارد که فردی آپارتمانی را ساخته و هنگام فروش دست به کلاهبرداری زده و ملک را به چند نفر فروخته باشد و قول‌نامه تنظیم کرده باشد . ولی تنها یک نفر توانسته سند رسمی دریافت کند. در این میان فردی که سند رسمی را دارد به عنوان مالک آن واحد شناخته خواهد شد و باقی باید به شکایت خود از فروشنده بپردازند. در این دست اختلافات و شکایات کارشناس رسمی دادگستری ثبتی می‌تواند به شما در نحوه ثبت قرارداد ها کمک کند . همچنین در هنگام شکایاتی به این شکل کارشناس رسمی دادگستری ثبتی می‌تواند به دادگاه جهت تعیین اشکلات قرارداد کمک کرده و موجب حل پرونده های قضایی شود. همچنین در رابطه با ساخت آپارتمان و نحوه عقد قرارداد های ساخت می توانید با کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان تماس بگیرید.

یا به عنوان مثال فکر کنید فردی بعد از ثبت قرارداد ادعا کند که امضای او پای قرارداد نیامده و قرارداد جعلی است. در این حالت هم دادگاه کارشناس رسمی دادگستری ثبتی را جهت بررسی نهوه عقد قرارداد و ثبت آن فراخوانده و جهت بررسی معرفی می کند.

حتی در مواردی امکان دارد که دفاتر ثبت اسناد در هنگام رسمی کرد قرار داد در دفاتر ثبت اسناد، مفاد قرارداد را اشتباه رسمی کرده باشند و قصوراتی از این دست پیش آید. در این موارد هم کارشناس می تواند نظرات تخصصی خود را به دادگاه جهت بررسی ارادئه دهد.

شما هم میتوانید در این موارد با کارشناس رسمی دادگستری ثبتی ما تماس بگیرید و مشورت های لازمه را در اجرای قرارداد ها و قوانین ثبت اسناد و املاک دریافت کنید و همچنین با حقوق ثبت اسناد و املاک آشنا شوید.

تفکیک به معنای جدا کردن مال غیر منقول به بخش های کوچکتر  و افراز به معنای جدا کردن چیزی از چیز دیگر است. تفکیک و افراز املاک هر کدام دارای شرایطی می باشند که در این مطلب بیشتر در مورد مراحل تفکیک املاک مشاع در مراجع ثبتی و افراز املاک در مراجع ثبتی یا محاکم دادگستری می پردازیم. کارشناس رسمی دادگستری راه و ساختمان به ارزیابی این موضوع خواهد پرداخت.

تفکیک املاک مشاع

اگر به درخواست خود مالک، هر یک از شرکا یا همه آنها، ملک به قطعات کوچکتر تقسیم شود به آن تفکیک املاک مشاع می گویند. توجه داشته باشید تمام مراحل تقسیم ملک در اداره ثبت صورت می گیرد. قبل از طی مراحل قانونی، مالک باید به کارشناس راه و ساختمان برای تهیه نقشه تفکیک زمین خود مراجعه نمایند. سپس نقشه تفکیکی را به همراه سند مالکیت به یکی از دفاتر اسناد رسمی تحویل داده تا نسبت به اخذ تقاضای تفکیک از آن اقدام شود. بعد از اینکه تقاضا نامه از دفترخانه اسناد رسمی صادر شد، باید آن را به اداره ثبت اسناد و املاك محل تحویل داده و پس از بررسی پرونده ثبتی توسط ادراه ثبت، متقاضی به شهرداری محل ارجاع داده می شود. سپس متقاضی، مدارک مورد نیاز از قبیل ۱ ـ سه نسخه فتوکپی سند مالکیت۲ ـ یک برگ نقشه ۲۰۰/۱ که محل ملک دقیقاً در آن مشخص شده باشد ۳ ـ مفاصا حساب دارایی ۴ ـ پایان کار ساختمان را آماده کرده و همراه با معرفی نامه ثبت به شهرداری مربوطه یا بخشداری محل مورد نظر مراجعه می کند.

دلیل تفکیک املاک مشاع می‌تواند اختلاف بین مالکین، تعدد وارثین و یا لزوم تفکیک ملک به دلیل قوانین و یا طرح‌های شهری باشد. در مواردی نیز تفکیک املاک به جهت خرید و فروش صورت می‌گیرد و چون املاک با قطعات کوچکتر ارزش بیشتری پیدا می‌کنند و امکان خرید و فروش آن بیشتر می‌شود، تفکیک املاک صورت می‌گیرد.

شهرداری پس از بررسی مدارک و در صورت مطابقت با مقررات مربوطه آن را تصویب کرده و به اداره ثبت ارجاع می نماید. اداره ثبت هم برای تشکیل پرونده اقدام کرده و جهت نقشه برداری از ملک مورد نظر به کارشناس مربوطه ارجاع می دهد. بعد از تعیین وقت قبلی و هماهنگی با مالک، نقشه برداری برای تفکیک ملک صورت می گیرد. پس از مطابقت مشخصات و مساحت ملک مورد نظر با مدارک موجود در سند، عملیات تفکیک و صدور سند مالکیت جداگانه و شش دانگ برای هر قطعه انجام می گردد.

افراز املاک مشاع

افراز املاک در صورتی انجام می شود که ملکی دارای چند مالک باشد و توافقی برای تقسیم سهم وجود نداشته باشد، در این گونه موارد باید مراحل قانونی از طریق مرجع ثبتی پیگیری شود یا در صورت اعتراض نیز به دادگاه حقوقی مراجعه بشود. در صورتی درخواست افراز در محاکم دادگستری رسیدگی می شود که شرایط زیر را دارا باشد:

• رسیدگی به درخواست افراز، برای املاکی که سند مالکیت برای آن صادر نشده بر عهده دادگاه های عمومی حقوقی می باشد.
• اگر دسترسی به یکی از مالکین امکان پذیر نباشد؛ نیز افراز در صلاحیت دادگاه است.
• اگر مالک درصدی از ملک مشاعی، درخواست افراز ثبت نکرده باشد؛ در این صورت افراز در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است.

برای املاکی که دارای سند مالکیت باشند؛ رسیدگی به درخواست افراز، در صلاحیت اداره ثبت می باشد. توجه داشته باشید قبل از طی مراحل قانونی در اداره ثبت که در بالا ذکر شده، متقاضی باید با مراجعه به کارشناس متخصص مربوطه اقدام به تهیه نقشه ایی برای تفکیک زمین نماید که موقعیت، مساحت ملک به طور دقیق در آن مشخص گردد.

معمولا تفکیک املاک نقش بسیار زیادی در تعیین ارزش ملک دارد و در بسیاری از املاک با تفکیک می‌توان قیمت هر متر ملک را افزایش داد. البته در املاک مشاع واحد معمولا تفکیک و حداقل تفکیک سندی با نوعی کاهش ارزش همراه است.

 در صورتی که برای تفکیک املاک یا افراز به مشاوره و یا کارشناس نیاز داشتید، می توانید با شماره تلفن‌های موجود تماس حاصل نمایئد و در صورت نیاز به ارزیابی و تعیین قیمت املاک مشاع به کارشناسان ما مراجعه نمایید. همکاران ما آماده ارائه خدمات به شما می باشند.

اصلاح مساحت سند مالکیت زمین توسط انجام مراحل مختلف انجام پذیر است. در واقع مساحت زمین در مواقعی خاص نیازمند اصلاح و ثبت سند جدید است. برای ثبت سند جدید شرکا و مالکین در اداره امور ثبتی درخواست خود را تسلیم می کنند و سپس مساحت زمین مورد نظر تغییر می کند. اراضی گاهی به صورت مشاع هستند که سند مربوط به خود را دارند. این زمین ها هنگام تفکیک و افراز به این صورت هستند که برای تغییر مالکیت باید به اطلاع اداره امور ثبتی برسد تا پس از طی مراحل قانونی سند جدید با اصلاح مساحت صادر شود. در صورت کسری و اضافات میزان متراژ زمین هزینه های مابه تفاوت و هزینه های قانونی آن پرداخت می شود و در نهایت گزارش کارشناسی مبنی بر اصلاح و صدور سند جدید به اداره ثبت تسلیم می شود. گفتنی است تهیه نقشه یو تی ام با کمک کارشناس رسمی دادگستری نقشه برداری برای اصلاح مساحت الزامی است.

اصلاح مساحت سند زمین

سند زمین در مواقعی مانند فروش بخشی از زمین، تفکیک اراضی و افراز زمین نیاز به ویرایش و اصلاح دارد. در صورتی که بخشی از زمین مشاع به شخص دیگری فروخته بشود آن بخش از مالکیت نفر اول خارج شده و سند به نام مالک جدید ثبت خواهد شد. زمانی که سند اصلاح شود مساحت زمین جدید در اداره ثبت به صورت دقیق ثبت شده که در نهایت از طریق املاک و شهرداری قابل استعلام خواهد بود. از دیگر مواردی که منجر به اصلاح سند می شود می توان به اشتباهات متداول در ثبت سند اشاره کرد. همچنین در مواقعی که میزان دقیق زمین اضافی یا کم بیاید، نیاز به اصلاح سند زمین خواهد بود و مابه تفاوت مبلغ زمین به صندوق ثبت ارائه می شود.

کم و زیاد و اصلاح مساحت سند مالکیت زمین

کم و زیاد شدن مساحت زمین در مواقع مختلفی چون ساختن زمین، تغییر طول اضلاع و اشتباهات متدوال در اندازه گیری مساحت اولیه و جا به جایی زمین رخ می دهد. زمانی که افراد به خرید و فروش زمین می پردازند ممکن است در تعیین متراژ دقیق زمین با اشتباهاتی مواجه شود. در خصوص املاک ساخته شده اگر متراژ و مساحت زمین مورد نظر کم یا زیاد باشد می تواند در حین ثبت سند نسبت به کسری یا زیادی ثمن هزینه های مازاد را به صندوق ثبت بپردازد و تقاضای اصلاح سند خود را بدهد. همچنین اگر در پیش فروش و پیش خرید آپارتمان مورد نظر کسری یا اضافاتی صورت بگیرد در صورتی که میزان آن کمتر از پنج درصد باشد قرار داد فسخ نخواهد شد و فروشنده و خریدار با کمک کارشناس رسمی می توانند هزینه های دقیق را بررسی کرده و در نهایت با مراجعه به صندوق ثبت درخواست اصلاح سند خود را تسلیم اداره ثبت نمایند. همچنین اگر مساحت قید شده اضافات باشد فروشنده می تواند مبلغ اضافات را دریافت نماید و اگر کم باشد خریدار می تواند میزان وجه را دریافت نماید.

شیوه اصلاح مساحت سند مالکیت زمین

چنانچه کسری و یا افزایش مساحت زمین مورد نظر مشخص شود با کمک کارشناس رسمی به صورت عینی ملک مورد نظر بازدید می شود و چنانچه به مجاورین تعرض نکرده باشد ابعاد زمین مورد کنترل و ارزیابی قرار می گیرد. کروکی زمین و اراضی مجاور و گذرگاه ها و حریم ها توسط کارشناس به رئیس اداره ثبت تسلیم می شود و نسبت به اصلاح سند اقدام خواهد شد.

اصلاح مساحت سند مالکیت زمین مشاع

اصلاح مساحت سند زمین مشاع حین تفکیک و افراز صورت می گیرد. افراد معمولا بخشی از زمین مشاع خود را می فروشند و طی انجام مراحلی چون مشخص کردن محدوده و ابعاد، توافق شرکا و تایید کارشناس اصلاح و صدور سند جدید برای مالکین صادر می گردد. چنانچه در تفکیک، تقسیم و افراز زمین مشاع اشتباهاتی چون ذکر اشتباه میزان زمین، تعرض به بخش دیگر و غیره رخ بدهد اگر مخل حقوق اشخاص نباشد در اداره ثبت قابل پیگیری است و اگر مخل حقوق اشخاص باشد نیازمند پیگیری در دادگاه خواهد بود.

اشتباهات متداولی که در تعیین مساحت زمین رخ می دهد شامل اصلاح مساحت زمین می شود. این اشتباهات به صورت زیر هستند: اشتباهات حین بررسی و ذکر مساحت زمین، اشتباهات ثبتی حین درج اطلاعات زمین و غیره می شود. در کل اصلاح مساحت سند مالکیت زمین در صورت کسری و اضافات و یا اشتباهات متداول انجام می شود. برای اصلاح سند مالکیت زمین کارشناس به بررسی حضوری و بازدید از زمین می پردازد.

در صورت نیاز به کارشناس جهت انجام امور نقشه برداری و ثبت ملک می‌توانید با کارشناسان ما تماس حاصل نمائید و یا به سایت کارشناس نقشه برداری مراجعه نمائید.ش

تعریف تعارض اسناد مالکیت

براساس نظر کارشناس رسمی دادگستری امور ثبتی، اگر برای یک زمین دو بار سند مالکیت ثبت شده باشد، که این دو سند از لحاظ وسعت با هم تفاوت داشته باشند، می گویند سند دچار تعارض شده است. تعارض در سند اغلب به دلیل اشتباه ثبتی رخ میدهد. اشتباه ثبتی نیز اشتباهی است که کارمندان اداره ثبت ممکن است طی هریک از مراحل ثبت انجام داده باشند. وقتی این حالت اتفاق میفتد، سندی که از قبل صادر شده است را مقدم الصدور و سندی که بعدا صادر شده است را موخرالصدور می گویند.

سند مالکیت مقدم الصدور، تا زمان مشخص شدن تکلیف سند، معتبرتر می باشد.

سند مالکیت معارض

به محض این که اداره ثبت از وجود سند مالکیت معارض مطلع شد، طبق ماده ۳ قانون امور ثبتی، باید تمام مشخصات این سند را به دفتر رسمی بفرستند و همچنین این خطای پیش آمده را کارشناس مربوطه گزارش کند. این کارشناس امور ثبتی بررسی های لازم را انجام می دهد. اگر بعد از بررسی، تعارض در سند مشخص شود، به کسی که سند موخر الصدور را دارد به مدت ۲ ماه فرصت می دهند که به دادگاه مراجعه کند. اگر ظرف این مدت مراجعه نکند اداره ثبت می تواند سند مالکیت را باطل کند. اداره ی ثبت فقط در این مورد احتیاجی به حکم قضایی برای ابطال سند ندارد.

اگر مالک سند موخر الصدور به دادگاه مراجعه کند و مراحل قانونی طی شود، بعد از این که تمام مراحل مانند اعتراض، بررسی و... طی شد، دادگاه حکمی را صادر می کند که به آن حکم نهایی می گویند.

علت بروز تعارض اسناد مالکیت

اخیرا پرونده ای با موضوع تعارض اسناد مالکیت به دادگستری تشکیل شده، کارشناس دادگستری امور ثبتی بعد از پژوهش های لازم علت به وجود آمدن این اشتباه را خطای کار ماموران ثبتی دانسته است و بیان کرد که اگر ماموران ثبت هنگام انجام کارهای ثبتی دقت و توجه لازم را داشته باشند، این اتفاق نمیفتد. بر اساس ماده ۷ امور ثبتی اگر جرم این کارمندان در به وجود آمدن سند مالکیت معارض ثابت شود، این کارمندان تحت تعقیب اداری قرار می گیرند و با توجه به نوع  خطایی که انجام داده اند، مجازات سنگینی شامل انفصال موقت تا دائم برای آن ها در نظر گرفته می شود.

وظیفه دارندگان سند مالکیت معارض

کارشناس رسمی امور ثبتی بیان میکند که اگر فردی سند مالکیت معارض داشته باشد ، برای مشخص شدن تکلیف سند خود موظف است که به دادگاه حقوقی  مراجعه کند ، و تا زمان مشخص شدن تکلیف سند از معامله بپزهیزد ، اگه دارنده سند به این موضوع توجه نکند و معامله کند بر اساس ماده ۶ امور ثبتی ، هم دارنده سند و هم  سر دفتر مجازات شدیدی خواهند شد.